Immobilienbewertung

Die Wertermittlung von Immobilien bzw. die Immobilienbewertung ist ein sehr komplexes Thema. Sie wird gemeinhin auch als Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie oder Ermittlung des Marktwert einer Immobilie bezeichnet. Es genügt in den meisten Fällen nicht, die Quadratmeterzahl der Immobilie mit eine Faktor x in Euro zu multiplizieren um den richtigen Immobilienwert zu ermitteln. Ebensowenig ist die Qubikmeterzahl mal Faktor in Euro ein genügender Ansatz. Bei der Immobilienbewertung spielen noch viele andere Aspekte eine zum Teil nicht unerhebliche Rolle.

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Überprüfen Sie zunächst in welcher Entwicklungsstufe sich die zu bewertende Immobilie befindet:

  1. wie ist die beabsichtige Nutzung der Immobilie (Bauerwartungsland)
  2. oder soll keine immobilienwirtschaftliche Nutzung (Landwirtschaft oder Forstwirtschaft) stattfinden
  3. handelt es sich um die erste Nutzung der Immobilie, oder ist die Immobilie schon älter (noch ungenutzter Neubau)
  4. rechtlich abgesicherte Nutzung (gewidmetes Bauland), prüfen Sie alle Verträge, glauben Sie nur Originalverträgen mit rechtskräftiger Unterschrift
  5. vorbereitete Nutzung (bereits parzelliert und erschlossen)
  6. nicht mehr bestehende Nutzung (Leerstand)
  7. bestehende Nutzung der Immobilie (genutzter Bau)

Je höher die Stufe, desto höher in der Regel der Wert der Immobilie. In der Stufe sieben haben Sie allerdings bereits Abschläge vom Immobilienwert vorzunehmen.

Ausserdem ist die Umgebung der Immobilie zu betrachten. Welche Infrastruktur gibt es, welche Infrastruktur ist geplant. Gibt es politische Entscheidungen, die den Wert der Immobilie eventuell beeinflussen könnten (geplanter Flughafenbau usw.)

An den wenigen von uns hier gemachten Hinweisen, können Sie bereits erahnen, wie komplex das Thema Immobilienbewertung ist bzw. sein kann. Grundsätzlich raten wir einen Fachmann zu rate zu ziehen, denn dem meist immense Wert einer Immobilie stehen (siehe dazu auch immo24) nur sehr geringe Kosten für ein Immobilienwertgutachten gegenüber. Glauben Sie untere keine Umständen dem Verkäufer der jeweiligen Immobilie oder dessen Bank, was die Wertansätze anbelangt. Nur eigenen Immobilen-Sachverständige bzw. Wertgutachter, die Sie selbst bezahlen, sind vertrauenswürdig.

Die Ermittlung zum Wert einer Immobilie ist in Deutschland in der Wertermittlungsverordnung geregelt. Darin werden folgende Verfahren zur Ermittlung von Immobilienwerten beschrieben:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Es empfiehlt sich zumindest grob verstanden zu haben, wie diese Verfahren funktionieren.

Immobilienwertung – Überlegungen

Wer sich als Eigentümer, Nutzer oder Interessent auf dem Immobilienmarkt umschaut, dem stellt sich die Frage, was ist eine Immobilie überhaupt wert?
Hierbei spielen viele Faktoren eine entscheidende Rolle. Mit Angebot und Nachfrage stehen und fallen die Immobilienpreise. Je knapper das Angebot und größer die Nachfrage, desto mehr steigt der Wert der Immobilie.
Die Lage ist ein ausschlaggebendes Kriterium, denn diese ist unveränderbar. Infrastruktur, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Nähe zur größeren Stadt, sowie kulturelle Angebote werden umfasst und mit ein bewertet.

Hierbei unterscheiden sie die Marko- und Mikrolagen.

Die Makrolage erläutert die Stadt oder Gemeinde bzw. Region in der sich die Immobilie befindet. Die Mikrolage hingegen, bezeichnet die direkt angrenzende Umgebung, Nachbarschaft, Straßen- und Verkehrsanbindungen.

Ebenso von zentraler Bedeutung ist das Haus selbst.

Maßgeblich sind Raumangebot, Größe, Baujahr, Erhaltungszustand und Nutzungsmöglichkeiten, die von der Größe des Raumangebots abhängig sind und den Wert der Immobilie steigern. Der Erhaltungszustand des Objekts ist wichtiger als das Baujahr, denn grundsätzlich gilt, pro Jahr mit einer Altersentwertung von 0,5 bis 1 Prozent zu rechnen.
Renovierungsmaßnahmen sind daher äußerst wichtig, sie dienen nicht nur dem augenscheinlichen Eindruck, sondern sind werterhaltend. Auch Bausubstanz und die Energie-Effizienz, tragen zur Bemessungsgrundlage bei.
Bei einer Immobilienbewertung sollte nichts dem Zufall überlassen werden und in fachlich kompetente Hände gelegt werden, deren Ablauf sich wie folgt zusammensetzt. Erste Kontaktaufnahme mit Vorabinformation zum anfallenden Honorar, Bereitstellung sämtlicher angeforderter Unterlagen beim Ortstermin und Gutachtenerstellung. Die Bearbeitungsdauer ist nach Art des Objektes und Wertermittlungsaufgabe im Normalfall in 3 Wochen verfasst. Der unabhängige Sachverständigen benötigt hierzu erst mal einige Unterlagen wie u.a. Mietverträge, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, Grundbuchauszug und Flurkarte.
Diese werden zu einem Gutachten erstellt, eine sogenannte Wertermittlung, die Sachkenntnis und Sachverstand erfordert. Zu Vorlage bei Banken, Behörden und Ämtern, wird das Gutachten zu einer Immobilienbewertung anerkannt.
Hierbei ist der Aufbau vorgeschrieben der sich in mehrere Bereiche unterteilt. Eine einleitende Bemerkung in rechtlicher Form sowie Berechnungen werden dokumentiert.
Des Weiteren werden Sachwert- Ertragswert und Vergleichswert erfasst. Der Verkehrsermittlungswert ist vom Gesetzgeber im Baugesetzbuch (BAUGB) einheitlich nach § 194 geregelt. In 1-facher Ausfertigung wird das Gutachten zugesandt, und 1 Exemplar verbleibt im Büro des Sachverständigen. Der Datenschutz ist somit gewahrt und wird nicht ohne Zustimmung an Dritte weitergereicht.

Finanzierung von Immobilien, Baufinanzierung

Ein sehr großes Interesse der Internetnutzer im Umfeld von Immobilien gilt der Finanzierung von Immobilien, also der Finanzierung von Eigentumswohnung oder der Finanzierung von Einfamilienhäusern oder Mehrfamilienhäusern. Aber auch die Baufinanzierung (Baufinanzrechner) spielt eine wichtige Rolle bei der Informationsbeschaffung zum Thema Immobilien im Internet. Dazu bieten wir den Finanzrechner Hauskauf. Wir haben uns dieser Problematik mit unseren Vergleichsrechnern, Kreditvergleichsrechner und Kreditzinsenrechner natürlich angenommen.